#Ekonomi
Under morgonen lanserade finansinspektionen det konkreta (om än hyggligt kända) förslaget om amorteringskrav på nya bostäder. Förslaget skall gälla redan från 1:a augusti 2015 om det klubbas igenom och innebär i stora drag:
* Nya upptagna bostadslån skall amorteras ned till 70% av belåningsgraden med en årlig amorteringsfart om 2%.
* Nya upptagna bostadslån skall amorteras ned till 50% av belåningsgraden med en årlig amorteringsfart om 1%. (Dvs när belåningsgraden är mellan 50-70%)
* Belåningsgraden avser lånedelen i förhållande till marknadsvärdet. Marknadsvärdet kan omvärderas var 5:e år, genom omvärdering av bostaden.
Se även följande länk:
I grund och botten är jag för ett amorteringsincitament på bostäder. Det måste finnas någon form av krav på att man månadsvis amorterar på sina lån, oavsett hur stor eller liten andel det avser. Ovanstående förslag kommer dock att leda till, om möjligt, ytterligare svårigheter för främst nya på bostadsmarknaden. Jag kan inte hjälpa att jag fortsatt tycker alla dessa regler som sätts i kraft för att minska hushållens höga bostadsskulder utreds med fel utgångspunkt. Det är fortsatt så att det handlar om att det återfinns ett ohyggligt efterfrågeöverskott på bostäder som fått priserna att gå upp i beskedlig takt. Man borde med alla medel underlätta bostadsbyggandet, kanske mildra hyresregleringar, reducera regelverket, och på så sätt få en jämnare balans mellan utbud och efterfrågan. Det skulle leda till en jämnare prissättning vid köp och sälj av bostäder och därmed skapa en sundare utveckling på hushållens bostadsskulder.
Men åter till FI's krav om det genomförs. Vi tar exemplet en bostadsrätt som säljs för 2 msek. (en prisnivå som ungefär återspeglar vad man får betala för en normalstor etta i centrala Göteborg idag). Och jag förutsätter att bankerna själva kommer att bibehålla sitt kontantinsatskrav om 15%, även om det inte står skrivet i sten i och med FI's besked idag. Först och främst måste bostadsköparen alltså kontant håva in 300 000 kronor. Därefter återstår 85% belåning som alltså skall amorteras ned till 70% belåningsgrad med en hastighet om 2% per år. 2% av marknadsvärdet om 2 msek är alltså 40 000 kr. Månadsamortering blir därmed 3 333 kr.
Denna amorteringsfart kommer att fortsätta tills belåningsgraden når 70%. Vilket alltså är när belåningen är nere på 1,4 msek. (70% av 2 msek). Med amorteringsfart 40 000 kr per år så betyder det 7,5 års amortering med månadsbelopp om 3 333 kr. Räntekostnaden kan (för enkelhettskull i detta exempel) uppskattas ligga på ca 3%. 3% räntekostnad på 1,7 msek, ger en månadsränta om ca 4 250 kr. En normaletta i centrala Göteborg kostar troligen uppemot 2 500 kr därutöver i avgift till bostadsrättföreningen.
Vad får vi då i "utbetalning" som en ny bostadsköpare behöver "leverera". Jo ca 10 000 kr (3 333+4250+2500). Det är en hyggligt ansenlig summa pengar som varje månad skall gå till bostaden.
Självklart kommer det att få många nya bostadsköpare att bli betänksamma. Viss effekt kommer det säkerligen att ha på prisutvecklingen på bostäder kommande år. Främst tror jag dock det kommer att handla om en mjuklandning av prissättningen. Jag tror med andra ord inte att bostadspriserna fortsätter upp årligen 15-20% i våra storstädsregioner.
Att förslaget skulle innebära en bostadspriskrasch eller slutet på en bostads"bubbla" tror jag dock inte. Främst med anledning av mina tidigare synpunkter att grundproblemet fortsatt är bristen på bostäder!
Jag funderar även på vad som skulle kunna hända om en omvärdering av bostaden sker efter dessa fem år och det visar sig att en "värderare" kommer fram till att bostadspriset är lägre än köpeskillingen. Om en sådan kommer fram till att värdet på bostaden inte är de 2 msek man betalat utan snarare 1,75 msek. Då förmodar jag att bostaden måste amorteras ned till 70% av 1,75 msek istället för 70% av 2 msek. Månadsbeloppet torde förvisso då minska, då 2% av 1,75 msek årligen är mindre än 2% av 2 msek. Årsamorteringen torde då bli 35 000 kr istället för 40 000 kr. Detta scenario framkommer förmodligen senare när kommentarer från remiss-instanser börjar trilla in till FI.
Det omvända är om bostaden efter fem år omvärderas till 2,5 msek istället för 2 msek. 70%-iga belåningsgraden hamnar då istället vid nivån 1,75 msek istället för 1,4 msek. I och med att lånet initialt togs på 1,7 msek så skulle man alltså direkt kunna minska sin amortering från 2% till 1% årligen. Det kanske inte heller står skrivet i beskedet exakt hur det skall hanteras, men jag förmodar att det är den matematiska konsekvensen och ett rimligt antagande!
Hur som helst så tror jag att många människor kommer att finna andra lösningar än just det första enkla exemplet. Dvs har man möjligheten att lägga en större kontantinsats än 15% så gör man förmodligen det. Har man möjlighet att lägga just 30% kontantinsats så finns det nog somliga som föredrar det för att direkt påbörja amorteringsnivån 1% istället för 2% årligen.
Det kommer under kommande månader att bli intressant att följa den fortsatta debatten om detta, och även se om det blir någon extra rusning in på bostadsmarknaden månaderna innan förslaget träder i kraft!
Personligen tror jag alltså att effekten på bostadspriserna kommer att bli "ljummen". Det kommer att hejda prisuppgången kommande år. Främst för att det skapar en osäkerhet bland bolånetagare, och främst förstagångsköpare på marknaden, men absolut ingen hejdlös krasch!
Dock tycker jag det är väl hårda krav att amorteringen ska ligga på 2% årligen. Det viktiga är att man inför en amorteringskultur bland hushållen, inte att man skrämmer bort dem helt från bostadsmarknaden. Att skrämma bort människor gör att de ser hyresrätter som ända valet in på en bostadsmarknad. Jag ser gärna att människor istället väljer mellan två hyggligt jämnbördiga alternativ.
Återigen vill jag istället uppmana beslutsfattare att titta på andra sidan av myntet! Underlätta på alla möjliga sätt bostadsbyggandet i landet! Kika även på den heta potatisen "marknadshyror" på hyresrätter. Kanske skulle regleringen inte vara så hård vilket skulle ge byggare av hyresbostäder ett extra incitament till att även bygga fler (och upprusta fler) hyresrätter!
Trevlig eftermiddag!
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar